Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Добрый день, в основном сижу на соседней ветке у Футюха - здесь первый раз. Работаю в продажах новостроек подмосковья, рынок Краснодарского края мониторю года 2, рынком Крыма начал интересоваться не так давно. В общем, расскажу свое видение.
1. Пока по Крыму сделки не регистрируют - реестры закрыты - сможете заключить договор купли-продажи в простой письменной форме и для страховки сходить к местному нотариусу - но это очень-очень большие риски. Медведев по итогам поездки в Крым сообщил, что в течение 2-х месяцев сделки начнут регистрировать (Ссылка), но реально надо предполагать Июль 2014г.
2. Пока сложно сравнивать показатели Краснодара и Крыма, так как в Крыму инфраструктура предельно изношенная, жилфонд в целом очень старый, сложная ситуация на данный момент по электричеству и воде (там во многих населенных пунктах воду и эл-во подают на пару часов в сутки). Опять же, на данный момент нет принятых госпрограмм по жилстроительству в Крыму и прогнозировать сложно. Крупные инвесторы в Крым потянутся, вероятно, не раньше осени - посмотрят, что будет происходить в этот сезон - оценят перспективы и т.д.
3. Если исходить из общих соображений, наиболее интересными инвестициями в Крыму будут участки в Севастополе - т.к. городу присвоили статус города федерального значения, очень вероятен кратный рост в течение 3-4 лет и обширная программа жилищного строительства. В Марте этого года однокомнатную в Севастополе можно было взять в пределах 1,1-1,2 млн, а участки в городской черте - в пределах 400-450 рублей - безусловно, долго такие цены не останутся - но пока нет регистрации договоров - сделки очень рискованные.
4. Сочи, на мой взгляд, расти не будет, а скорее, будет падать. Если вкладывать в Краснодарском крае, лучше рассматривать сам город Краснодар - все налоговые поступления края, большая часть строительства новостроек, высокий миграционный поток (в основном с Сибири и ДВ) - все там, а не в Сочи (для справки, Краснодар занимает третье место в России по объемам вводимого жилья после Москвы и Питера)

Дорогие друзья, добрый день, после первого поста мне в личку написали несколько писем с просьбой посоветовать куда вкладывать деньги. У меня есть определенный опыт работы с новостройками, хочу с Вами поделиться. Все изложенное ниже - мое частное мнение, поэтому, безусловно, в случае покупки - перепроверяйте все со знакомым юристом/риэлтором.

Итак, предполагаем, что покупка недвижимости для нас - это инвестиционное решение, соответственно, основными критериями при выборе квартиры будут инвестиционная привлекательность (т.е. недвижимость должна хорошо и прогнозируемо быстро расти в цене) и ликвидность (на квартиру должен быть большой спрос и она может быть без дисконта продана сравнительно быстро – т.е. не более чем за 3 месяца). Исходя из этого, можно предложить следующие правила – они были верными последние 5 лет и , вероятно, останутся верными еще 3-4 года.
1. Выбираем подмосковье, а не Москву. Последние лет 6, темпы роста цен в подмосковье значительно превосходили московские;
2. Наиглавнейший критерий выбора – транспортная доступность. Этот фактор – главный, влияющий на инвестиционную привлекательность и ликвидность квартиры, все остальное гораздо менее важно;
3. При прочих равных, выбираем город с населением от 40-50 тыс. человек с уже существующей социальной инфраструктурой;
4. Выбираем новостройку, а не вторичку - та же ситуация как и в п.1 – доходность по новостройкам значительно выше;
5. Выбираем жилой комплекс, а не точечную застройку – риски во втором случае гораздо выше;
6. Предпочтение отдаем многоэтажным домам (в малоэтажных проектах зачастую проблемы с коммуникациями);
7. Отдаем предпочтение квартирам, игнорируя другие форматы недвижимости (таунхаусы, дуплексы, апартаменты, доли в квартирах, участки и т.д.) из-за сравнительно низкой ликвидности в сравнении с квартирами;
8. По общему правилу, максимальный рост показывают квартиры с минимальной площадью – т.е. обычно студии показывают более высокий рост, чем однокомнатные, однокомнатные, чем двухкомнатные и т.д. ;
9. Внимательно смотрим на форму договора. Идеальный вариант договора - ДДУ, хуже уступка прав требования, совсем плохо ПДКП (предварительный договор купли продажи) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив);
10. Еще до покупки определяем, сколько денег планируем заработать и когда готовы переложиться – профессиональные инвесторы редко ждут получения свидетельства собственности, обычно перепродают по договору уступки через 6-8 месяцев после покупки;
11. В случае уверенности в росте цены, не стесняемся использовать финансовые инструменты в виде рассрочки и ипотеки. При предполагаемом годовом росте стоимости квартиры, скажем, в 35%, ипотека стоимостью 13% превращается из удавки в мощный финансовый рычаг.

Молодец!
А теперь поделитесь с камрадами (и подкрепите написанное Вами ссылками) какая недвижимость и где сохраняла темп роста 35% за последние 5 лет.

Нет, гарантировать рост 35% в год в течение сколько-нибудь долгого промежутка времени не могу. Рост всегда нелинейный, скачкообразный и относительно недолгий во времени. К примеру, начинается строительство стандартного 25-этажного монолита к примеру в Мытищах или Видном. Застройщик - неизвестная широкой публике компания, который не тратится на рекламу.
Как и когда происходит рост цен и кто основные покупатели?

На первом этапе - предпродажная подготовка, котлован, заливка фундамента, строительство первых 5-6 этажей покупателей немного, цены не растут вообще, привлекательность объекта потенциальным покупателям кажется небольшой, покупают в основном жители близлежащих районов, для которых фактор расположения - самый важный. Этот период длится, как правило, 5-6 месяцев. На 6 месяце количество переходит в качество и все те люди, которые прошедшие полгода ходили вдоль забора стройки и зубоскалили вдруг вместе дружно принимают решение покупать. Застройщик и сам понимал, что пора поднимать цены, но видя активность покупателей, поднимает ценник не на 10, а сразу на 15%. Что происходит? Люди, видя, что ценник вырос - начинают покупать еще больше - возникает ажиотаж, на котором цены поднимаются обычно еще на 5-7%. На этом этапе начинаются первые продажи по переуступкам - инвесторы, которые вложились, скажем, 4 месяца назад фиксируют прибыль 20-25% и выходят с рынка, на каком-то этапе предложения становится слишком много и активность покупателей замирает - выходим на первое плато. Людей начинают одолевать сомнения, правильно ли они вложили и т.д., но менталитет москвичей и особенно "понаехавших москвичей" не позволяет признаться ни самому себе ни знакомым в своих сомнениях - и вот эти сомневающиеся клиенты и становятся главным источником рекламы ЖК. Руководствуясь принципами "За компанию и сосед повесился" и "У меня же хорошо работает интуиция", они приводят всех своих друзей и знакомых - ситуация с избыточным предложением решается и ценник опять начинает неуклонно расти вверх. Следующее плато - прямо перед сдачей, когда инвесторы активно скидывают квартиры по переуступкам. Потом, если застройщик выполнил все свои обязательства и сдача дома прошла вовремя и успешно и люди начали получать свидетельства собственности - в течение 2-3 месяцев происходит еще один разовый рост на 10-15% - квартира из разряда новостроек перешла в разряд вторички. Обычно процесс от котлована до свидетельства собственности растянут на 22-24 месяца. Инвесторы никогда не смотрят на предполагаемый рост, а только на предполагаемый рост в течение ограниченного времени. Т.е., понятно, что квартира, которая на котловане стоила 2,5 млн когда-нибудь будет стоить 4,2. Но, возможно, это произойдет только через 3 года, когда будет полностью закончено благоустройство района и введен в эксплуатацию детсад. Морозить деньги на 3 года неправильно - и нужно искать способ вывести деньги, скажем, через полгода. Возвращаемся к нашей гипотетической новостройке и думаем: 0-6 месяц - 2,5 млн, 6-8 месяц - 2,9 млн, 8-12 месяц -3 млн, 12-16 месяц - 3,2 млн, 16-20 месяц - 3,4 млн, 20 месяц сдача объекта, 22 месяц - получение свид-ва собственности 3,75 млн, 36 месяц - окончание благоустройства и ввод детсада - 4,2 млн. Все очень приблизительно, но порядок цифр обычно именно такой. Понятный и очевидный нюанс - Вы можете войти на 0 месяце прождать 7 месяцев и заработать свои 15%, что в пересчете на годовые равно 26%, а можете зайти на 5 месяце и выйти на 7 - заработав за 2 месяца те же 15%, но в пересчете на годовые это даст уже 90% годовых или в 3,5 раза большую прибыльность.
По общему правилу, чем крупней объект и выше рекламная активность, тем меньше скачки, т.е. там рост будет более-менее равномерно размазан на весь срок строительства.

Для интереса погуглите цены, которые были в Московском, Котельниках и Реутове 5 лет назад. Эти 3 города + Люберцы последние 3-4 года били все рекорды роста цен. Деньги идут туда, где наибольшая прибыль. Т.е., 15 лет назад это была Новая Рига и вторичка Москвы, чуть позже разные новостройки в Капотне и Бутово, потом Химки и Красногорск, последние 3 года - Новая Москва по Киевскому шоссе (п. Московский), Реутов и Новорязанское шоссе (Котельники и Люберцы - из-за резко улучшившейся транспортной доступности).

Ну как-то так

Дал развернутый ответ, а вопрос, оказывается был в отношении ипотеки. Предлагать взять ипотеку на 20 лет под 13% годовых при, скажем, 20% первоначальном взносе может только какой нибудь вредитель или враг народа Конечно, я имел ввиду следующее: покупаете квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, через 8 месяцев, дождавшись роста квартиры на 25% - продаете ее. Чтобы продать - нужно вывести из под обременения, чтобы вывести из под обременения нужно осуществить досрочное погашение ипотечного кредита. Досрочное погашение ипотечного кредита сейчас возможно в любом банке и на любой стадии. Безусловно, применимо при достаточно высоком абсолютном росте стоимости квартиры - т.е., если Вы купили квартиру в ЖК "Новое Ступино" за 1,2 млн дождались роста до 1,5 млн и решили провернуть такую сделку - то она, однозначно, не будет выгодной - оплата услуг риэлтора, перерегистрация, оплата страховых взносов по ипотеке, если с покупателем не договоритесь насчет высокого первоначального взноса, который пойдет на погашение, Вам нужно будет брать потребительский кредит, делать его досрочное погашение, платить небольшую неустойку - в общем, 300 000 рублей разлетятся. Если же речь идет о квартире на котловане, скажем, за 6 млн, которая за год выросла до 7,5 млн - сделка уже имеет смысл - в любом случае в районе 0,9-1,1 млн заработаете. Как-то так.

Ни в коем случае, не призываю к использованию ипотеки. Написал про ипотеку только в данной конкретной ситуации. Если правильнее будет этот пункт убрать - уберу, дабы не быть презираемым в качестве ипотечного брокера

Покупка жилья - очень субъективная вещь. Вряд ли буду кого-нибудь убеждать приобретать жилье на Юго-Востоке Москвы. Но, если мы говорим об инвестиционной привлекательности, мое или Ваше субъективное мнение не всегда является показателем. Очень просто погуглить цены за прошлые годы и определить для себя лидеров роста. Так же сейчас много аналитики в свободном доступе - каждый волен прийти к собственным выводам. То, что написал я - это мое личное мнение, но оно подкреплено работой в продажах новостроек и общением с коллегами.

Друзья, мне кажется, мы смешиваем различные понятия. Есть относительно престижные места в Москве и в подмосковье - мы их все хорошо знаем, есть наши личные субъективные оценки - с оценкой котельники = гетто согласится вряд ли смогу, но и я сам о нем мнения невысокого. И есть реальная ситуация на рынке. На примерах, которые знаю - ЖК "Новые Островцы" - Новорязанское шоссе, стоимость 1-комн 41,3 кв.м. в конце ноября была 2,1 млн, в марте 2,6. За Январь - Февраль было 3 внеочередных повышения. Берут очень хорошо. Рост в процентах посчитать ни для кого труда не составит. Если вспомнили про Бутово, почему не упомянете, скажем, ЖК "Новое Бутово" и не проверите рост цен? Я уже давным давно при общении с клиентами убедился, что субъективные убеждения неизменяемы никакими разумными доводами и аналитикой. Обеспеченные москвичи до сих пор твердо уверены, что за МКАДом жизни нет - в их системе ценностей это аксиома. Вопрос в другом, если Вы рассматриваете недвижимость в качестве объекта инвестиций - она необязательно должна Вам безумно нравится. Условно, когда Вы перекладываете деньги из рубля в евро, Вы же это делаете не из-за любви к евро, и не из-за дизайна купюр - Вы руководствуетесь какими-то иными соображениями. В отношении транспортной доступности, новый мост, развязка на МКАДе, 2 пущенные станции метро и еще одна запускаемая в этом году, проблему, может быть, полностью и не решили, но значительно облегчили. Опять же, я ни в коем случае, не рекламирую ЮВ Москвы, просто уровень инвестиционной привлекательности по большей части зависит от кол-ва потенциальных покупателей, а их на бюджетных объектах подмосковья тупо больше. Недавно читал аналитику по городам ближнего подмосковья, из 10 мест первое присудили Мытищам, 2-ое, кажется, Реутову, последнее, 10, ожидаемо, Балашихе. Рост по сопоставимым новостройкам, что в Реутове, что в Балашихе будет похожим, но ценники-то совершенно разные. Теперь внимание вопрос, Вы решили инвестировать в недвижимость, но у Вас только 2,5 млн - куда же Вы вложитесь в Мытищи или Красногорск? Заметьте, даже на гетто-Котельники у Вас денег не хватает.

Мне и Гуглить не надо. Я три с лишним года назад покупал себе квартиру. Жил в Видном 25 лет. Смотрел в Видном новостройку. Купил в Москве.

1. Неизвестный застройщик в том же Видном - нонсенс. Кто ему даст там строить?! Всего 4 компании работают. Остальные - мелочь, малоэтажная.
2. Монолит на 25 этажей? Хммм. В видном не встречал. Если только сейчас начали строить?
3. Трешка в приличном доме стоила 3 года назад 7,5млн. Сейчас затрудняюсь ответить. (Разговор о новострое в Видном) но гляну новостройки из принципа. Вдруг, миркл?
4. Вторичка выросла на 200-500 тысяч, но есть мнение, что по такой цене не берут. Скорее скидывают при торге.
5. Вопрос был какой нафиг рост по 35% в год в подмосковье последние 5 лет? Где? В моем видном рост стоимости недвижки не перекрывал даже стоимость кредита.

А как насчет найти покупателя на 7,5 млн? Неужели берут?

Я исхожу из того, что люди в целом не идиоты и переплачивать 1,5 млн за 8 месяцев ожидания... Нууу... Ну не на столько же идиоты...

Он тут давно уже.

Пока еще нет. Вот когда графики движения в час пик буду полностью сбиты. Когда из котельниковских и кожуховских муравейников рванутся люди на перегруженную таганско-краснопресненскую линию то да. Когда перестанет действовать даже формула "пусть в метро зажмут потными телами москвичей гостей столицы, но быстро доедешь" то тогда да.

Уважаемый, постараюсь разобрать каждый вопрос:
1. Если нет предложения от неизвестного застройщика - берите от известного - никто вам запретить не может - гарантий больше и прибыль будет более ровно "размазана" по времени;
2. Монолит на 25 этажей был приведен в качестве иллюстрации;
3. Без комментариев;
4. Не виду противоречий со своей позицией. Да, вторичка растет хуже или не растет вообще;
5. В Видном пока никаких объектов не продавал, но слышал от одного из своих покупателях о выгодных вложениях в ЖК "Ново-Молоково" - проверяем http://www.novostroy-m.ru/tajinyji_pokupatel/mikrorayon_novo_molokovo_zhile , http://novo-molokovo.ru/kvartiry/choice-of-apartments/, http://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k_kvartira_40_m_69_et._227758596 , http://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k_kvartira_40_m_27_et._307926583 т.е. на этапе строительства 3,5 млн - после получения собственности 4,5 = 29%, но это не годовые, мой покупатель говорил о 50% за 1,5 года - вполне могу поверить.

Чтобы понять для себя существует ли рост 35% в год - нужно изучать рынок и мониторить цены постоянно - есть провальные проекты, есть проекты с гораздо более высокой рентабельностью. Новостройки можно отслеживать, например, здесь http://www.novostroy-m.ru/ или http://www.novostroy.su/msk/ или http://www.novostroykin.ru/ . Если хотите, посмотрите, к примеру, насколько вырос уровень цен в ЖК "Лидер Парк" за 2 месяца с начала продаж - будете очень удивлены.

Здравствуйте, господа. Живу в Самаре, у нас в городе делается один очень прелюбопытный проект, который в этой ветке нигде не освещён. Речь о Кошелев-проекте. Далее в спойлере я подробней с картинками попытаюсь рассказать вам о том, что это такое.

Резюме: может быть это удачная попытка реанимировать массовое строительство доступного жилья, как в своё время строили хрущёвки? Главное достоинство этого жилья - дешевизна и скорость возведения. Наработки проекта были замечены застройщиками: насколько я знаю, аналогичный проект начали строить в Калуге. Владеет ли кто-нибудь более конкретной информацией по этому поводу? ИМХО - Кошелев проект - это очень быстро построенный небольшой город с нуля, в котором имеется всё нужное для жизни; опыт строительства, видимо, в будущем, будет применяться везде по России.

В подмосковье есть похожие объекты - http://www.novoestupino.ru/about.html , http://gorchakovo.ru/ - типичные микрорайоны малоэтажек - реализуемы, если стоимость земли невысокая. Проблема - сравнительно высокая стоимость коммуникаций (и канализация, и подъездные дороги и т.д.). Для застройщиков такие проекты обычно менее выгодны - маржинальность низкая. Покупатели в Подмосковье, как правило, люди с доходами ниже среднего, думаю в Самаре то же самое. В общем, как нишевой проект - интересно, но основным продуктом на рынке жилья вряд ли станет.

А налог 18% при продаже менее чем через 3 года?

Там по общему правилу применяется НДФЛ - 13%, но есть нюансы - подробно смотрите, например, здесь: http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Но! Обратите внимание, в основном при перепродаже или переуступке используют второй способ:

Второй способ - доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

------------------------
... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
------------------------

Как я понимаю крымские, и не только, инвесторы зарабатывают на подмосковной недвижимости, в то время, как подмосковные пытаются поспекулировать 'где то там, за мкадом'

Если честно, то не удивлен